10年后,楼市最危险的20个城市:有你家么?

发表于 讨论求助 2020-03-15 11:38:56

来源:刘晓博(liuxb929)


前几天写了一篇10年后,中国房价最贵的10个城市》(见后文)。应读者的要求,再分析一下未来楼市“最危险”的城市。

 

我把“未来”的时间段仍然设定为10年。为什么?原因很简单,2017年末中国的常住人口城镇化率是为58.52%,比上年末提高1.17个百分点。按照这个速度,城镇化率达到70%还需要大约10年。

 

70%,被公认为现阶段中国的“城镇化率的顶部”。所以,中国楼市还有“白银十年”。换句话说,中国经济还能仰仗楼市10年,10年之后即便是政策刺激都很难启动楼市了。

 

对于一个城市来说,未来10年是“做大做强”的最后机会。如果不能在这段时间吸引足够的常住人口,很有可能就错过了历史机遇。

 

这两天,西安“疯狂抢人”的新闻在刷屏。大学生拿着学生证、身份证,就可以直接落户西安。为了打赢“人口争夺战”,西安市公安局曾召开过声势浩大的“誓师大会”。由此可见,地方政府对人口增长的重视。

 


对于西安的做法,我们应该点赞。

 

回顾中国城镇化的历史:早年由于实行计划经济,经济一潭死水,无法解决增量人口的就业问题,只能搞“逆城市化”,所谓“上山下乡”就是逆城市化。后来的计划生育、延长学制、大学扩招,其根源都是经济不够活跃、就业问题解决不了。

 

现在国家敢于放开二孩,鼓励大城市吸引人口,源于经济活跃和对未来的自信。仅仅从人口政策,我们就可以判断出:中国必将继续深化改革、开放,激活民间创造活力。因为只有这样,人口才不是负担而是资源。

 

当大城市都开始争夺人口的时候,中国城镇化就出现了新的变局:人口加速涌入高等级的城市、城市圈。

 

这个道理很简单,如果落户门槛差不多,深圳肯定比西安有吸引力,西安则比铜川有吸引力,而铜川则比下面的小县城有吸引力。于是,中国的城镇化不仅仅表现为“农民进城”,还将表现为“小城市居民涌入大城市”。

 

也就是说,中国的“首次城镇化”(农民变成市民)和“二次城镇化”(小城市居民变成大城市居民)在未来10年将同步进行。其结果,是经济相对落后的小城市,人口将出现严重的流失。

 

中国各地的统计局,每年都公布人口变化。但由于政绩考核的影响,以及抽样调查的误差,各地“常住人口”数据基本上是失真的。当你用“小学生人数”(采用每年普查方式统计,而且全国各地都实现了100%入学)来观察人口流动时,就发现了惊人的真相——中国人口正在迅速流动,失衡的状况远远超出了我们的想象。

 

我统计了2010年到2016年中国几百个地级市的“小学生人数”变动情况(很多城市尚未公布2017年数据),把其中数据完整、可比的城市选出来,按照流失速度,排列出了“小学生人数”下降速度的榜单:

 

2010-2016年小学生流失最严重地级市(单位:万人)

排序

城市

增减幅度

2010

2016

1

佳木斯

-49%

18.7

9.49

2

黑河

-48%

10.0

5.21

3

伊春

-44%

4.96

2.78

4

鹤岗

-44%

5.00

2.79

5

鸡西

-44%

8.34

4.70

6

双鸭山

-42%

8.20

4.72

7

巴中

-41%

33.4

19.6

8

四平

-39%

18.2

11.1

9

忻州

-37%

29.3

11.8

10

周口

-36%

144.7

92.0

11

武威

-34%

15.7

10.3

12

驻马店

-34%

101.1

67.2

13

朔州

-32%

19.0

12.9

14

商丘

-32%

111.7

75.9

15

晋城

-32%

17.3

11.8

16

白银

-31%

15.2

10.5

17

通化

-31%

13.1

9.00

18

运城

-30%

41.1

28.7

19

泰安

-30%

38.2

26.9

20

南充

-29%

51.3

36.4

其他人口流失严重的城市还有:牡丹江、吕梁、大同、铜川、平顶山、随州、汕尾、揭阳、丹东、锦州、陇南、平凉、定西、资阳、攀枝花、达州、信阳、鹤壁、滁州、玉溪、昭通、乌兰察布、六盘水、铜仁、毕节、抚州等。

 

这是一个份触目惊心的榜单。短短六年时间,一个城市的小学生就可以流失超过30%,甚至达到49%,让人难以想象。

 

常识告诉我们:在城镇化过程中,人口输出地(榜单里的城市都是)的人口流动规律是——年轻、成年男性先离家外出打工,相对稳定后接来妻子,夫妻稳定后才接走孩子。所以,在人口输出地“小学生人数”下降的速度一定是滞后的,或者说“真实的人口流失速度”是大于“小学生流失速度”的。

 

也就是说,上述20个城市的人口流失,比榜单里反映出的状况还要严重!

 

20个城市主要分布在黑龙江、河南、山西、吉林、甘肃、四川等省份。

 

其中前六名城市,都是黑龙江的。由此可见,黑龙江是中国人口流失最严重的省份。根据我们的统计,2010年到2016年,黑龙江全省的“小学生人数”下降了23%(全国同期只下降了0.03%)。就连省会城市哈尔滨,也出现了9%的跌幅。

 

山西是人口流失的第二大省,2010年的2016年人口流失了22%辽宁小学生只减少了9%,吉林省减少了13%。在一般人印象中,似乎整个东北人口都流失严重,事实上山西的人口流失超过了东北三省中的两个省!

 

表格里“小学生人数”下降超过30%20个城市,未来楼市会很麻烦。也许有人会问:为什么我在三四线城市,甚至是榜单里的城市,现在房价还在涨呢?

 

2015年末启动的这一波“去库存”,在三四线城市的操作方式是:央行通过抵押补充贷款(PSL),把极为优惠的低息贷款给三四线城市的政府、棚改开放商,用于货币棚改;棚改户直接获得大笔现金,而棚改土地暂不用来建房,这样市场上就出现了大量拥有现金、刚需的购房人,自然而然就推动了去库存、房价。

 

换句话说,这等于央行“印钞”给三四线城市的棚改。这种“暴力去库存”的方式,只能偶尔一用,其负面效应未来将逐步显现。

 

对于上述20个城市来说,人口流动带有巨大惯性,2010年到2016年形成的“人口流失”的趋势,是很难改变的。除非有天大的利好,比如升格为直辖市,或者计划单列市、特区等,否则人口流失会持续。

 

那么,是不是这20个城市的房子都不能买了呢?也未必。这20个地级市,其实每个地级市都是由“一组城市”构成的。其中包括地级市的中心城区,以及下属的县城、县级市的市区,还有一些镇。上述表格里小学生的锐减,主要在农村、县城发生,地级市的中心城区有可能反而是增长的,只是增长未必有力(目前缺乏数据)。

 

所以,这20个地级市的中心城区,楼市未必非常危险。但它们下属的县城、县城下的镇,就非常麻烦了。它们一定是人口流失的,房屋只有使用价值,而没有资产属性,更缺乏流动性。

 

此外,上述地级市的新区、开发区也比较危险,因为缺乏增量人口,存在着新区开发失败的可能性。对此,也要提高警惕!


延伸阅读:


10年后,中国房价最贵的10个城市


作者:刘晓博


10年后,中国房价最贵的城市是哪10个?

 

中国城市的面积差别很大,所以谈城市房价要限定范围。比如厦门、三亚、深圳的面积分别只有169919201997平方公里,而重庆、北京、杭州、成都的面积则分别达到8.24万、1.64万、1.66万、1.46万平方公里,谈论平均房价是没有意义的。

 

在本文中,我把参与比较的房价限定在“中心城区”,而且以二手房价为准。因为北上深等一大批城市,其中心城区新盘不多,价格往往被单个楼盘所左右。

 

10年后,有资格竞争“中心城区”房价前十名的城市名单如下:

 

香港、北京、上海、深圳、台北、厦门、广州、杭州、三亚、南京、天津、福州、青岛、苏州、武汉、郑州、重庆、成都、宁波、大连、合肥、济南、珠海、温州、东莞

 

我的判断是,10年之后,以下城市将成为10大房价最贵城市:

 

第一名:香港

 

如果没有大的偶然性事件(比如地震、战争、海啸等)的严重影响,10年之后香港仍将维持“中国房价第一”的地位。目前香港中心城区房价,基本上是北、上、深中心城区的两倍左右。

 

虽然香港的经济总量会被更多内地城市超过,但其作为“中国经济面向世界的最大门户”不会改变,中国吸引外资的65%,中国对外投资的接近60%,都通过香港进行。香港还是中国内地资金境外配置资产的第一站,庞大的内地资金和稀少的供应量,将继续推高香港房价。

 


第二名:北京

 

北京目前面临的楼市调控,在内地城市里是最严厉的。展望未来10年,北京将成为中国唯一的“超一流城市”。北京有三大优势,都是不可替代的:第一,北京是国企总部的汇聚地,目前拥有的世界500强总部全球第一;第二,北京是中国最大的资金中心,目前汇聚的资金是上海的1.3倍,也是香港的大约1.3倍;第三,北京是全球独角兽企业最集中的城市,独角兽企业占全球的四分之一,占中国的超过一半。

 

其中第三点,是北京的最大优势。这意味着北京新经济的体量,可能相当于“深圳+上海+杭州”。未来独角兽企业将给北京带来更多的资金,并批量制造亿万富翁。雄安新区的出现,并不能分流多少北京楼市的购买力,因为雄安新区的房子是基本上不卖的,所以华北地区的富豪仍然会集中在北京买房子。而京津冀的自然环境,在未来10年将有极大的改观。

 

第三名:深圳

 

目前深圳汇聚的资金,大概相当于上海的60%;深圳的实际生活人口,大概相当于上海的80%。但深圳的面积,只有上海的30%。也就是说,深圳的人口和资金密度,都至少相当于上海的2倍。

 

深圳拥有的PCT国际发明专利,占全国的一半;深圳上市公司总市值相当于“上海+广州”;深圳的独角兽企业,只比上海略少一些。大型科技企业,深圳则比上海多得多。深圳事实上是中国仅次于北京的第二大新经济中心,深圳的市场自由度、创新文化氛围,也都显著好于上海。

 

深圳的“可出售住宅”用地供应量在2017年是零,如果以10年平均来看,在实际生活人口超过2000万的四大一线城市里,深圳住宅用地平均供应量不到北京、上海的四分之一。而深圳每年新增户籍人口、常住人口是四个城市里最多的。深圳未来的房价将如何控制,是一件不可想象的事。

 


第四名:上海

 

上海仍然是“不断被北京加冕”的城市。一旦有好事,而北京不准备留给自己的时候,首先想到的基本上是上海。2018年内,上海将建设内地首个自由港,举办代表中国进入新时代的“中国国际进口博览会”。在去年的2035年版“总规”中,上海获得了中国城市最高规格的定位。

 

上海目前汇聚的资金超过了香港,仅次于北京。中国金融要素市场,基本上都在上海。此外,上海还是中国经济联系世界的第二大门户。但遗憾的是,上海在新经济发展上不仅远远落后于北京,还被深圳超过、杭州逼近。上海的文化从骨子里讲究秩序和情调,跟新经济的草根、野性、坚韧并不契合。这是上海的软肋,很难改变。

 

第五名:三亚

 

海南楼市在20179月发生了重大转折,很多人还没有充分意识到。2017922日,海南实施全面禁止围填海,永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目。929日,海南省住房和城乡建设厅曾发布通知,停止批准套型建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建设。

 

2018年“两会”上,海南省委书记强调:海南不能成为房地产的“加工厂”,不能“外面想要多少,海南就建多少”。

 

这意味着海南房地产的供应量将被严格管控,尤其是海景房将变得非常稀缺。三亚等一批拥有良好海岸线的海南城市,其优质住宅将进入“贵族化”时代。美国房地产市场的演化结果告诉我们,两类城市的房价将长期居高不下:第一类是金融中心、科技中心,尤其是“金融、科技通吃型”的城市;第二类是有美丽海岸线的、气候温暖的度假胜地。

 

在美国,第二类城市分布在夏威夷、佛罗里达。在中国,只能分布在海南。最典型的,当然是三亚。

 

第六名:厦门

 

厦门的房价很高,很多人不理解。因为无论是人口还是经济总量,厦门都不突出。即便在福建省内,论GDP它也不如泉州,论汇聚的资金它不如福州。

 

但你别忘了:厦门拥有“温暖的气候+美丽的海岸线”,仅仅这一点它就足以比肩三亚,为高房价找到了第一个理由。此外,厦门还是有文化底蕴的城市。当然,厦门还有活跃的民营经济和新经济。2017年厦门在A股的IPO公司10家,超过绝大多数省会城市。

 

所以,厦门有点“深圳+三亚”的意思。至于厦门岛,海中有岛、岛中有湖,天生丽质难自弃。人口增速,过去几年厦门维持全国前8。在福建,摆脱了“地域特征制约”的城市,也只有厦门。所以,虽然厦门的房价有点透支,但会长期维持高位,尤其是空间稀缺的厦门岛上。

 


第七名:广州

 

在最近一波牛市里,一线城市房价的上涨顺序是“深圳—上海—北京—广州”,广州在一线城市里属于跟涨、补涨性质。下一波行情,恐怕也会如此。

 

广州目前汇聚的资金总量为5.2万亿,不到北京的一半,相当于深圳的72%,杭州的140%。这说明,广州经济实力雄厚,仍然对“强二线城市”保持相当大的优势。但问题是,广州在独角兽企业数量、上市公司市值、民企活跃度等方面,都已被杭州超过。所以,未来10年是广州非常关键的10年——搞好了,可以拉近跟深圳的距离;搞不好,就可能真的被杭州超过。至于房价,由于广州仍然在做大城市规模,大力度发展南沙,广州的中心区域在扩大,所以中心区房价上涨幅度会受到制约。

 

第八、第九、第十

 

未来10年,中心区房价的八、九、十名,将在台北、南京、成都、天津、青岛之间产生。

 

目前珠海房价也比较高,但未来10年的排位或许会下移,因为珠海城市级别低、人口总量少(达不到修建地铁的标准),公共服务资源不如老牌省会城市、直辖市(比如天津)。

 

至于温州,由于远离中心城市,自身很难发展为中心城市,房价将继续高位横盘,没有显著的投资价值。温州商人掌握了大量财富,会在相当长的时间里托住温州的房价。从2015年末到2017年末,温州小学生人数是下降的,这是一个不太好的信号。

 

明星地级市的“星光暗淡”,以及强省会城市的崛起,是过去10年中国城市竞争的基本特征,而且将持续贯穿下一个十年;下一个十年,“二流直辖市”也会“星光黯淡”。未来,杭州、南京、成都、武汉、郑州、长沙、西安、合肥等城市,将迎来大发展时期。

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